[부동산] 1. 신혼집 내집마련 방법으로 보금자리론을 선택한 이유

1인가구로 서울에서 수년을 살며 제법 많은 이사를 다녔다.

용산구, 영등포구, 다시 용산구, 관악구, 구로구 ….

구를 넘나들며 여러 거주유형을 거쳐 이사를 다니다보니 당장 이사 계획이 없어도 습관처럼 부동산 관련 어플을 들락날락하며 집을 보는게 취미처럼 되어버렸다. 그리고 2020년, 이제 좀 정착하고 싶다는 생각이 들었다.

마침 결혼 상대가 생겨 혼자 살 집이 아니라 신혼집을 알아봐야 하나 고민이 되는 타이밍이었다. 우선 신혼집을 매매로 알아보자는 것에 합의하는 데 3개월정도 걸렸으며, 그동안 나는 여러 대출 방법을 공부했다.

오랜 기간 알아본 끝에 내린 결론은, 무주택자의 첫 집 마련 방법으로는 조건만 된다면 정부지원 정책 대출상품을 이용하는 것이 가장 좋다는 것이다. 대출 신청 조건에서 벗어나기 전에 보금자리론과 디딤돌 대출을 이용하는 것이 가장 좋다.

상품 소개는 한국주택금융공사 홈페이지에 자세히 나와있다.

• 디딤돌 대출 소득조건: 부부합산 연소득 6천만원 (신혼부부의 경우 7천만원, 2자녀 이상이거나 생애최초의 경우에도 7천만원) 이하의 무주택 세대주 – 만 30세 미만 단독세대주는 제외 (부양가족 있을 경우 예외)
• 보금자리론 소득조건: 연소득 7천만원 이하 (미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산 / 신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하 / 3자녀 이상 다자녀가구의 경우 연소득 최대 1억원 이하) – 나이 제한 없음

아니… 신혼부부 연소득 합산 금액이 너무하다. 디딤돌 부부합산 7천만원이라는게 만약 연봉 3,500 두명으로 생각하면 둘이 합쳐서 월 실수령 516만원정도인데 그거 넘더라도 그거 모아서 수도권에서 내집마련하기란… 절레절레다. 물론 정책대출이니 모든 사람에게 제공할 수는 없겠지만, 현실적으로 신혼부부 연소득조건을 맞추면 서울에서는 결혼 자체를 생각하기 어려울 수도 있다.

아무튼 만약 조건이 된다면 디딤돌+보금자리론 둘 다 받는 것도 가능하다. 다만 디딤돌 대출은 만 30세 이상이어야 신청 가능하기때문에 만 30세 미만이었던 나는 보금자리론만 가능했다. 나는 신혼집으로 알아보는 것이지만, 신혼부부 조건으로는 소득조건이 안맞아서 미혼 1인가구로 진행해야 했다.

✔ 보금자리론 장점: 30년 이상 고정금리 + 체증식 👉 더이상 말이 필요 없음! 현금 가치가 계속 감소하는 시대에 (물가 상승) 체증식으로 월 상환금액 부담을 낮출 수 있는게 최고 장점이다.  (2021년 7월 신설된 40년만기 초장기 보금자리론은 체증식 선택 불가)

✔ 보금자리론 단점: 소득조건, 취득하려는 주택의 조건이 맞아야 신청 가능, 체증식은 만 40세 미만일때만 선택 가능

그래서 소득이 높아지기 전에 미혼으로 보금자리론 조건이 될 때 어서 정책대출을 써먹기로 결정했다.

✔ 보금자리론 대상 주택은 kb시세, 취득가 모두 6억 이하의 주택만 가능하다. (주거용 오피스텔은 안 됨)

✔ 그런데 소득 7천만원 이하 무주택자가 5억원 이하의 주택을 매수할 경우 ‘실수요자 요건’을 만족하게 되어 LTV 70%까지 대출이 나오는 혜택이 있어서 5억 언저리의 주택을 매매하려 한다면 계산을 잘 해봐야 한다. 내가 신청할 때까지만 해도 3억원 한도였는데 지금은 최대 대출금액 한도가 3억 6천만원까지로 늘어났다.

금액 계산은 주택금융공사 홈페이지 ‘예상대출조회’ 메뉴에서 해보는게 가장 정확하다.

• 한국주택금융공사 예상대출조회: https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_02_01.do